一、研究背景
      2023年上半年，疫情形勢明顯好轉(zhuǎn)，疊加中央及各地政府積極穩(wěn)就業(yè)、擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)，我國消費(fèi)市場穩(wěn)步恢復(fù)，尤其是堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費(fèi)以及假日消費(fèi)加速復(fù)蘇。消費(fèi)市場的恢復(fù)提升了商業(yè)地產(chǎn)市場活力，也提振了品牌商家對(duì)市場的信心?？傮w來看，2023年上半年，我國重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場需求恢復(fù)釋放，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購物中心租金恢復(fù)上漲。
      下半年，隨著消費(fèi)市場的進(jìn)一步恢復(fù)，商鋪?zhàn)赓U需求有望繼續(xù)釋放。但同時(shí)也要注意，疫情“疤痕效應(yīng)”仍在，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，居民對(duì)收入增長預(yù)期的不確定性導(dǎo)致消費(fèi)意愿尚未完全恢復(fù)，部分實(shí)體商業(yè)存在客流量大幅增長但營業(yè)額恢復(fù)不及預(yù)期的情況，甚至仍存在商戶大面積退租的現(xiàn)象。同時(shí)，居民對(duì)消費(fèi)載體、消費(fèi)內(nèi)容的要求提高也導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目間競爭加劇，如何通過優(yōu)化業(yè)態(tài)配比、品牌調(diào)改、空間改造等方式增強(qiáng)項(xiàng)目核心競爭力成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在當(dāng)下需要思考的問題。
      在此背景下，這里通過總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)進(jìn)行分析，主要涵蓋商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)和寫字樓租金指數(shù)，以此反映重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水平及其變化趨勢，以此為我司未來租金貸產(chǎn)品研發(fā)提供數(shù)據(jù)支持、需求導(dǎo)向及可行性論據(jù)。
      二、商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)運(yùn)行分析
      （一）國內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)運(yùn)行分析
      根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)對(duì)全國重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2023年上半年，我國主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹌蠓€(wěn)，重點(diǎn)商圈（購物中心）商鋪?zhàn)饨鹚江h(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。其中，由全國重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，環(huán)比由2022年下半年的下跌0.71%轉(zhuǎn)為微幅上漲0.02%；由100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢復(fù)上漲，環(huán)比漲幅為0.29%。
      從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，2023年上半年，疫情形勢明顯好轉(zhuǎn)，消費(fèi)市場穩(wěn)步復(fù)蘇，堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費(fèi)加速恢復(fù)，2023年1-5月全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長9.3%，其中商品零售同比增長7.9%，餐飲收入同比增長22.6%。下半年，在“三穩(wěn)”目標(biāo)下，我國就業(yè)形勢有望改善，疊加促消費(fèi)政策持續(xù)發(fā)力，或帶動(dòng)居民消費(fèi)意愿提升、消費(fèi)能力增強(qiáng)，消費(fèi)市場有望繼續(xù)穩(wěn)健恢復(fù)，進(jìn)而促進(jìn)商鋪?zhàn)赓U需求釋放。
      1.百街商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)
      （1）租金變動(dòng)：百街商鋪平均租金結(jié)束連續(xù)三年下跌態(tài)勢，環(huán)比微幅上漲0.02%

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

      根據(jù)全國15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2023年上半年，百街商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.02%。
      2023年上半年，疫情影響消退，居民外出就餐、休閑、旅游活動(dòng)增多，受疫情沖擊較大的商業(yè)街客流加速恢復(fù)，帶動(dòng)商鋪?zhàn)赓U需求增長，部分具備文旅屬性的商業(yè)街和網(wǎng)紅街區(qū)商鋪空置率有所下降，業(yè)主對(duì)租金回升的心理預(yù)期增強(qiáng)，重點(diǎn)城市主要商業(yè)街租金整體企穩(wěn)。
      （2）商業(yè)街表現(xiàn)：63.6%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲，廣州北京路步行街漲幅最大
      2023年上半年，一線城市樣本商業(yè)街中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占76.9%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占19.2%，3.8%的商業(yè)街租金與上期持平；二線城市樣本商業(yè)街中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占55.0%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占42.5%，2.5%的商業(yè)街租金與上期持平。

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

      2023年上半年，63.6%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲，具體來看，廣州北京路步行街、北京南鑼鼓巷、武漢楚河漢街、武漢漢正街、蘇州龍湖獅山金街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比漲幅相對(duì)較大，在1.0%以上，其中廣州北京路步行街租金環(huán)比漲幅最大，為1.32%；長沙坡子街、廣州上下九步行街、成都寬窄巷子、南京老門東等11條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅在0.5%-1.0%之間；重慶三峽廣場商業(yè)街、?？隍T樓老街、杭州河坊街、上海天鑰橋路休閑餐飲街等20條商業(yè)街環(huán)比漲幅在0.1%-0.5%之間；青島李村商業(yè)街、天津古文化街等6條商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比漲幅在0.1%以內(nèi)。
      與此同時(shí)，33.3%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比下跌，具體來看，天津南市食品街、天津鼓樓商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比跌幅相對(duì)較大，均在2.0%以上；上海七寶老街、南昌勝利路步行街、上海田子坊、重慶南坪商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在1.0%-2.0%之間；北京五道口商業(yè)街、青島臺(tái)東步行街等5條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在0.5%-1.0%之間；蘇州石路步行街、重慶解放碑商業(yè)街等8條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在0.1%（含）-0.4%之間；北京蘇州街餐飲一條街、蘇州觀前街、海口解放西路商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)穩(wěn)定，環(huán)比跌幅在0.1%以內(nèi)。上海南京西路商業(yè)街、天津南京路商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比持平。
      2.百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)
      （1）租金變動(dòng)：百M(fèi)ALL商鋪平均租金由2022下半年的微跌轉(zhuǎn)為環(huán)比上漲0.29%

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

      根據(jù)全國15個(gè)重點(diǎn)城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2023年上半年，百M(fèi)ALL商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.29%。
      2023年上半年，部分區(qū)域新建或存量改造購物中心陸續(xù)開業(yè)，在營購物中心亦加大品牌調(diào)改力度，為居民帶來更多優(yōu)質(zhì)消費(fèi)供給的同時(shí)，項(xiàng)目租金水平亦有所提升；此外，疫情消退后購物中心客流恢復(fù)，開發(fā)運(yùn)營商心理預(yù)期增強(qiáng)，部分空置商鋪?zhàn)饨饒?bào)價(jià)較2022年下半年有所上漲，整體來看，重點(diǎn)城市典型購物中心租金水平止跌轉(zhuǎn)漲。
      （2）商圈表現(xiàn)：66.3%的樣本商圈租金環(huán)比上漲，深圳東門商圈漲幅最大
      2023年上半年，一線城市中68.2%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，18.2%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，13.6%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平；二線城市中64.7%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，25.5%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，9.8%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平。

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

      2023年上半年，66.3%的樣本商圈購物中心租金環(huán)比上漲，具體來看，深圳東門商圈租金環(huán)比漲幅最大，為1.45%，成都新南天地、上海淮海路、北京三里屯、重慶觀音橋4個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅亦在1.0%以上；杭州北干、重慶大坪、深圳南山中心區(qū)、深圳華強(qiáng)等23個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅在0.5%（含）-0.1%之間；?？谌f達(dá)廣場、深圳福田中心區(qū)、天津勸業(yè)場、南京新街口等28個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅在0.1%（含）-0.5%之間；成都春熙路、海口濱海國貿(mào)等7個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅在0.1%以內(nèi)。
      與此同時(shí)，22.1%的樣本商圈購物中心租金環(huán)比下跌，具體來看，天津鼓樓街、上海四川北路、上海曹家渡3個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅相對(duì)較大，均在1.0%以上；上海不夜城、青島市北CBD、武漢鐘家村3個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在0.5%（含）-0.7%之間；成都建設(shè)路、天津友誼路等10個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在0.1%-0.5%之間；上海虹橋、天津南市等5個(gè)商圈租金相對(duì)穩(wěn)定，環(huán)比跌幅在0.1%以內(nèi)。北京公主墳、杭州武林等11個(gè)商圈租金環(huán)比持平。
      3.租金趨勢：下半年消費(fèi)市場有望繼續(xù)恢復(fù)，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場有望企穩(wěn)回升
      整體來看，2023年上半年，消費(fèi)市場平穩(wěn)恢復(fù)，居民外出購物、聚餐、休閑活動(dòng)增多，實(shí)體商業(yè)客流恢復(fù)，經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)。從商鋪?zhàn)赓U市場表現(xiàn)看，2023年上半年，商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹌蠓€(wěn)，購物中心商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比出現(xiàn)上漲。
      另外從政策方面來看，2023年下半年地方政府或?qū)@“消費(fèi)提振年”出臺(tái)更多促消費(fèi)政策，重點(diǎn)城市亦將有更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，為居民帶來優(yōu)質(zhì)消費(fèi)內(nèi)容，激發(fā)消費(fèi)潛力，促進(jìn)消費(fèi)需求釋放。同時(shí)，部分城市出臺(tái)培育建設(shè)國際消費(fèi)中心城市、優(yōu)化營商環(huán)境、鼓勵(lì)首店經(jīng)濟(jì)、支持商業(yè)外擺等方面政策，提升租戶市場信心，促進(jìn)商鋪?zhàn)赓U需求釋放，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場有望繼續(xù)恢復(fù)。
      （二）西安商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)運(yùn)行分析
      2023年上半年，在西安市商務(wù)局“樂享生活 嗨購西安”“踏春消費(fèi)季暨鄰里生活節(jié)”、第五屆雙品網(wǎng)購節(jié)等系列消費(fèi)促進(jìn)活動(dòng)的拉動(dòng)下，“五一”期間，重點(diǎn)監(jiān)測的48家商貿(mào)流通企業(yè)共實(shí)現(xiàn)銷售額12.6億元，同比增長17.4%，較2019年同期日均增速19.58%。其中商品零售額12.08億元，同比增長16.4%，較2019年同期日均增速20%。政企聯(lián)動(dòng)激發(fā)消費(fèi)潛力，零售市場加速回暖。上半年西安零售物業(yè)市場重回活躍，共迎來4個(gè)新項(xiàng)目的入市，均來自新興片區(qū)，進(jìn)一步滿足區(qū)域及周邊消費(fèi)人群需求的同時(shí)促進(jìn)新興片區(qū)商業(yè)配套進(jìn)一步成熟，激發(fā)片區(qū)消費(fèi)活力。新入市零售項(xiàng)目為西安零售市場帶來近33.6萬平方米的新增供應(yīng)，推動(dòng)市場總體量升至673.7萬平方米。同時(shí)，在新開項(xiàng)目均以接近滿租的強(qiáng)勁吸納帶動(dòng)下，上半年西安零售市場凈吸納量錄得28.5萬平方米，較去年下半年增加近27倍。整體市場空置率維持在11.0%。租金方面，雖市場吸納強(qiáng)勁，在核心商圈部分項(xiàng)目及社區(qū)零售項(xiàng)目租戶持續(xù)流失的影響下，整體市場租金仍處下行通道，較去年下半年下降1.5%，至每月每平方米255.5元。
      細(xì)分業(yè)態(tài)更迭煥新，激發(fā)消費(fèi)新活力。需求方面，上半年餐飲業(yè)態(tài)回暖顯著，新增需求占比36.7%，較去年同期增加13.7個(gè)百分點(diǎn)，再次超過時(shí)尚類品牌成為主要需求來源。外來餐飲持續(xù)布局，菜系愈發(fā)多樣。主要新增需求來自地方菜系的連鎖品牌的擴(kuò)張，如江西菜灶砙，云南菜西南夷、淮揚(yáng)菜淮陽韻等品牌均在不同片區(qū)的購物中心內(nèi)開出多家門店。同時(shí)，咖啡茶飲及烘焙甜品等年輕化、高頻率、低價(jià)位的網(wǎng)紅大眾品牌持續(xù)布局加碼西安市場，如霸王茶姬、茉酸奶、挪娃咖啡等品牌持續(xù)下沉至各子市場的核心項(xiàng)目。時(shí)尚類品牌的新租需求占比35.0%，美妝品牌及運(yùn)動(dòng)品牌強(qiáng)勢擴(kuò)張。資本助力下美妝類品牌再次活躍，國產(chǎn)美妝品牌橘朵、內(nèi)資美妝集合店調(diào)色師、AEBE、SE7EN SHOW均在本季度開出多家門店。細(xì)分專業(yè)運(yùn)動(dòng)品類拓店積極，如ASICS、特步、李寧等運(yùn)動(dòng)品牌的童裝品類持續(xù)發(fā)力社區(qū)商業(yè)，同時(shí)跑鞋品牌On昂跑、英式自行車品牌BROMPTON開始積極進(jìn)入西安市場，在中大國際、賽格國際購物中心、西安萬象天地等優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目中開出首店。體驗(yàn)類新增需求仍保持相對(duì)穩(wěn)定，占比18.8%。隨著室內(nèi)體驗(yàn)式娛樂成為年輕一代消費(fèi)客群所熱捧的娛樂方式，零售項(xiàng)目中射擊、舞蹈、健身、臺(tái)球、電玩城、KTV及脫口秀劇場等具有社交、運(yùn)動(dòng)屬性的新興消費(fèi)場景頻現(xiàn)。主力店層面，新能源汽車持續(xù)布局優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，上半年共錄得19宗的新入駐，包括理想、比亞迪、一汽大眾、零跑汽車及昊鉑電動(dòng)車等品牌的首進(jìn)及拓店。
      此外，相較于通過進(jìn)入國美蘇寧等專業(yè)賣場運(yùn)營商進(jìn)入購物中心，更多高端電器、智能家居品牌開始在購物中心開設(shè)獨(dú)立門店。智能家居的科技屬性讓其自帶“體驗(yàn)”屬性，作為體驗(yàn)類業(yè)態(tài)的補(bǔ)充得到購物中心的青睞。
      綠色實(shí)踐帶來消費(fèi)場景變革。疫情暴發(fā)和啟動(dòng)“3060”雙碳目標(biāo)令消費(fèi)者對(duì)環(huán)境和社會(huì)問題的關(guān)注度顯著提升，盡管環(huán)保和社會(huì)責(zé)任等方面的訴求尚未成為絕大部分消費(fèi)者的決定性購買因素，但ESG意識(shí)的不斷提升已為市場帶來新的消費(fèi)場景變革。上半年入市的南飛鴻樂薈中心及大茂城著重引入以綠色生態(tài)為主的場景打造，形成交互體驗(yàn)場景的同時(shí)釋放更多公共空間，將購物中心作為城市景觀和公共空間組成部分，與之串聯(lián)形成生活樞紐。加之西安大悅城在二季度獲得LEED鉑金認(rèn)證，越來越多的零售項(xiàng)目開始通過綠色實(shí)踐打造標(biāo)桿項(xiàng)目，吸引更多優(yōu)質(zhì)品牌，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，提升資產(chǎn)價(jià)值。
      2023年下半年，預(yù)計(jì)西安零售市場仍將迎來近30萬平方米的新增供應(yīng)。其中不乏如主打體育運(yùn)動(dòng)等業(yè)態(tài)的體育之窗，坐落在大唐不夜城景區(qū)內(nèi)的正堂廣場等獨(dú)特形態(tài)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。目前新開項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)表現(xiàn)將進(jìn)一步提升市場情緒，吸引更多國際品牌關(guān)注，激發(fā)市場新需求，加速消費(fèi)復(fù)蘇。
      三、寫字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析
      （一）國內(nèi)寫字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析
      2023年二季度以來，中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍呈現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢，但在國際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，國內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力較大的情況下，經(jīng)濟(jì)修復(fù)動(dòng)能仍顯不足，5月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速回落。從三大需求來看，消費(fèi)平穩(wěn)恢復(fù)，出口、投資增速放緩。從服務(wù)業(yè)運(yùn)行情況來看，2023年二季度以來，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)仍處恢復(fù)態(tài)勢，但景氣水平回落，2023年4-6月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)仍處擴(kuò)張區(qū)間，但連續(xù)3個(gè)月下降。
      在宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固的情況下，企業(yè)對(duì)擴(kuò)大經(jīng)營的決策趨于謹(jǐn)慎，區(qū)域間寫字樓市場亦呈現(xiàn)分化態(tài)勢，部分區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龌钴S度較一季度有所下滑。價(jià)格方面，部分城市新增供應(yīng)陸續(xù)入市，樓宇間競爭加劇，寫字樓租金依舊承壓，2023年二季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌。
      1.租金變動(dòng)：2023年二季度重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比下跌0.11%

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

      根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對(duì)全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2023年二季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.73元/平方米/天，環(huán)比下跌0.11%，跌幅較2023年一季度收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)。從不同商圈表現(xiàn)來看，二季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占40.0%，租金環(huán)比下跌的商圈占55.0%，5.0%的商圈租金環(huán)比持平。
      2023年二季度，部分區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龌钴S度下滑，疊加新增供應(yīng)入市，重點(diǎn)城市寫字樓市場整體仍承壓。但值得注意的是，上海、深圳等一季度市場較為活躍的區(qū)域在二季度陸續(xù)有成交落地，部分業(yè)主對(duì)下半年市場恢復(fù)信心增強(qiáng)，對(duì)租金溫和上漲亦存在預(yù)期。
      2.商圈表現(xiàn)：超五成商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，天津小白樓、杭州黃龍等商圈跌幅較大
      2023年二季度，一線城市樣本中，36.1%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，63.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。二線城市樣本中，43.2%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，47.7%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，9.1%的商圈寫字樓租金與上期持平。
      整體來看，2023年以來，企業(yè)經(jīng)營仍面臨不確定性，承租能力普遍較弱，部分租金較高的核心商圈存在需求外流現(xiàn)象，租金有所下跌；另外，部分樓宇品質(zhì)欠佳的老城區(qū)傳統(tǒng)商圈寫字樓租金亦繼續(xù)下跌。但同時(shí)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增長較快，帶動(dòng)相關(guān)商圈寫字樓租金上漲；此外，隨著消費(fèi)市場復(fù)蘇，部分零售貿(mào)易、電商直播企業(yè)集中的商圈寫字樓租金亦有所上漲。

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

      2023年二季度，40.0%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，占比較一季度增加7.5個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，上海漕河涇、北外灘2個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比漲幅相對(duì)較大，均在0.55%左右；北京麗澤、上海人民廣場、深圳后海3個(gè)商圈環(huán)比漲幅在0.4%-0.5%之間；青島嶗山區(qū)政府、天津勸業(yè)場街、成都春熙路、杭州錢江世紀(jì)城等18個(gè)商圈環(huán)比漲幅在0.1%-0.4%之間；深圳寶安中心區(qū)、武漢武廣萬松園等9個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比漲幅在0.1%以內(nèi)。
      與此同時(shí)，55.0%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，占比較一季度下降8.7個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，天津小白樓街、杭州黃龍、武金融港、青島海爾路等7個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅在0.5%以上，其中天津小白樓街商圈跌幅最大，為0.95%；北金融街、南京珠江路、廣州體育中心、青島五四廣場等26個(gè)商圈環(huán)比跌幅在0.1%（含）-0.5%之間；上海陸家嘴、廣北京路、上海中山公園、廣州天河北等11個(gè)商圈環(huán)比跌幅在0.1%以內(nèi)。?？跒I海大道、海口國貿(mào)、長沙南湖路、重慶楊家坪4個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比持平。
      3.需求表現(xiàn)：金融業(yè)、TMT、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)依舊是寫字樓租賃需求主力，租賃案例占比合計(jì)超七成

市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/

市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/

      2023年一季度，寫字樓租金指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測的15個(gè)城市共監(jiān)測到大宗租賃案例45筆，其中，金融業(yè)、TMT行業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)需求相對(duì)較多，合計(jì)占比超七成，較2022年四季度提升10個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，金融業(yè)監(jiān)測到16宗案例，占比36%，較2022年四季度提升15個(gè)百分點(diǎn)；TMT行業(yè)監(jiān)測到10宗案例，占比22%，與2022年四季度相同；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)監(jiān)測到6宗案例，占比13%，較2022年四季度下降5個(gè)百分點(diǎn)。此外，批發(fā)和零售業(yè)，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)各監(jiān)測到3宗案例，各占7%，其他行業(yè)監(jiān)測案例共計(jì)7宗，合計(jì)占比15%。
      4.趨勢展望：下半年，宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)或帶動(dòng)重點(diǎn)城市寫字樓租賃市場企穩(wěn)
      2023年二季度，宏觀經(jīng)濟(jì)仍保持恢復(fù)態(tài)勢，但修復(fù)動(dòng)能偏弱，不同企業(yè)間經(jīng)營情況存在分化，企業(yè)對(duì)于辦公空間擴(kuò)張的決策趨于謹(jǐn)慎，承租能力亦減弱，重點(diǎn)城市寫字樓市場仍承壓。下半年，若宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)步恢復(fù)態(tài)勢，疊加部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市對(duì)寫字樓租賃需求的促進(jìn)，下半年寫字樓市場需求端有望加速復(fù)蘇，租金走勢亦可能逐漸企穩(wěn)。
      （二）西安寫字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析
      2023年上半年，在政府“以投代引”“以商招商”“以商引商”等策略推動(dòng)下，重大項(xiàng)目接連落地，激發(fā)市場活力。同時(shí)，西安政府多次通過推進(jìn)資金政策、項(xiàng)目用人、審批服務(wù)等工作打造優(yōu)質(zhì)投資環(huán)境，新登記各類市場主體增長率持續(xù)走高，為穩(wěn)工業(yè)、擴(kuò)投資、促消費(fèi)提供長足動(dòng)力。此外，中國-中亞峰會(huì)的召開進(jìn)一步提升了西安的國際影響力和吸引力，將為西安帶來更多投資機(jī)會(huì)及市場空間。
      據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023上半年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來2個(gè)新項(xiàng)目交付，合計(jì)新增辦公面積7.4萬平方米。其中包括一個(gè)位于次級(jí)商圈的甲級(jí)自持項(xiàng)目南飛鴻樂匯中心A座及位于南二環(huán)及小寨片區(qū)的乙級(jí)散售項(xiàng)目絲路國際金融中心B座。受區(qū)位、業(yè)權(quán)等問題影響，新入市項(xiàng)目去化相對(duì)緩慢，但得益于二季度強(qiáng)勁的新增需求，市場空置率延續(xù)下行趨勢，較去年下半年下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，至31.1%。租金方面，在小業(yè)主持續(xù)以價(jià)換量的環(huán)境下，雖問詢量及成交的回暖使得部分優(yōu)質(zhì)甲級(jí)樓宇業(yè)主的租金預(yù)期愈發(fā)積極，市場平均租金71.7元/月/平米，整體仍處下降通道，上半年降幅為2.2%，二季度降幅環(huán)比收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。
      宏觀利好驅(qū)使動(dòng)能更迭。需求層面，科技互聯(lián)網(wǎng)上半年新增需求仍保持活躍，占比27.0%，持續(xù)主導(dǎo)市場新增供應(yīng)。但值得關(guān)注的是，科技互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分需求結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)在歷經(jīng)數(shù)輪行業(yè)調(diào)整后再次引領(lǐng)新增需求，占比46.9%。其中，來自新興領(lǐng)域的需求更為強(qiáng)勁，如非盈利性質(zhì)及在線職業(yè)、素質(zhì)教育等線上教育機(jī)構(gòu)需求的釋放。同時(shí)，電商類需求較去年同期顯著增長10.2個(gè)百分點(diǎn)至12.3%。軟件系統(tǒng)開發(fā)類企業(yè)的新增需求則由云計(jì)算、大數(shù)據(jù)龍頭企業(yè)的擴(kuò)租需求主導(dǎo)。其次，房地產(chǎn)及建筑業(yè)新租需求占比22.0%，以建筑工程類公司的新設(shè)立需求為主。最后金融業(yè)占比10.6%，在政府引導(dǎo)基金發(fā)展的趨勢下，西安也推出西安市城市更新基金、《西安市工業(yè)倍增引導(dǎo)基金設(shè)立方案》等多項(xiàng)政府引導(dǎo)基金政策，以充分發(fā)揮政府投資基金的引導(dǎo)效應(yīng)和撬動(dòng)作用。在此帶動(dòng)下，上半年西安各類基金公司的新設(shè)立需求較去年同期增加1.8個(gè)百分點(diǎn)。
      此外，在西安政府“全領(lǐng)域”發(fā)力提升城市營商環(huán)境綜合品質(zhì)的影響下，龍頭項(xiàng)目持續(xù)進(jìn)駐、新登記各類市場主體增長率持續(xù)走高。截至2023年4月中旬，西安全市新登記各類市場主體同比增長41.67%，其中，私營企業(yè)同比增長92.61%。市場主體的大幅增長拉動(dòng)新設(shè)立需求的增加。上半年新設(shè)立需求占比34.5%，在此超過升級(jí)需求，成為市場主要成交類型。同時(shí)，新設(shè)立公司中超過52.7%為非本地企業(yè)。隨著市場活力進(jìn)一步提升，或?qū)⑽嗤獠褐匈Y企業(yè)在西安設(shè)立分部或辦事機(jī)構(gòu)。
      成本為綱刺激甲級(jí)樓宇間流動(dòng)頻繁?；谝咔楣芸卣叩恼{(diào)整，2023年已然是企業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)規(guī)劃的轉(zhuǎn)變時(shí)點(diǎn)。據(jù)CBRE發(fā)布的《2023年中國辦公樓租戶調(diào)查》顯示，相較于疫情三年，未來三年有擴(kuò)張計(jì)劃的企業(yè)占比有所提升，適度增長（10%-30%）成為大部分計(jì)劃擴(kuò)張企業(yè)的選擇。近八成受訪企業(yè)表示未來三年房地產(chǎn)租金支出的增速將不高于整體運(yùn)營成本的增速。對(duì)成本結(jié)構(gòu)健康的關(guān)注推動(dòng)換租需求攀高。上半年，甲級(jí)樓宇間遷移需求較去年下半年增加1.7倍，且多為同區(qū)域降租流動(dòng)。
      展望2023年下半年，仍將迎來41.8萬平方米的新增供應(yīng)，超過86%為甲級(jí)樓宇，且近70%均來自核心片區(qū)。但在租賃策略及建設(shè)進(jìn)程等因素影響下，整體的新增供應(yīng)中仍有約57.3%的面積可能出現(xiàn)延遲交付。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍度的增加將吸引更多金融、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的設(shè)立，衍生潛在辦公需求。
      四、擔(dān)保公司開展“租金貸”擔(dān)保業(yè)務(wù)的啟發(fā)與建議
      眾所周知，我國的小微企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起著舉足輕重的作用，他們?yōu)樯鐣?huì)提供了80%的就業(yè)崗位、70%左右的專利發(fā)明權(quán)、60%以上的GDP，以及50%以上的稅收等，但同時(shí)他們也是抗風(fēng)險(xiǎn)能力最弱、缺乏發(fā)展所需資金和融資渠道的群體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，他們的平均生命周期僅2.4年。面對(duì)如此不穩(wěn)定的群體，租金貸擔(dān)保業(yè)務(wù)的開展需要注意以下幾個(gè)方面：
      （一）鑒于承租方的不穩(wěn)定性，擔(dān)保公司不能僅從小微企業(yè)自身角度給予授信。我們應(yīng)重點(diǎn)審核商業(yè)地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系及抵質(zhì)押情況，以商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主方或運(yùn)營商為授信主體，以其享有的“使用權(quán)”及“運(yùn)營能力”作為防范風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。
      （二）“租金貸”擔(dān)保業(yè)務(wù)應(yīng)考慮商業(yè)地產(chǎn)所在區(qū)域發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)主體自身經(jīng)濟(jì)價(jià)值。商業(yè)化“租金貸”擔(dān)保業(yè)務(wù)應(yīng)基于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值及所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢來篩選客戶，故對(duì)各區(qū)域主要傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)及商圈應(yīng)作為主要的業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域。同時(shí)在考慮了運(yùn)營企業(yè)的管理能力后給予的綜合授信方案，作為金融工具服務(wù)于商業(yè)運(yùn)營主體招商引資，從而通過解決小微企業(yè)租金占用，來服務(wù)整個(gè)商業(yè)主體。
      （三）“租金貸”擔(dān)保業(yè)務(wù)應(yīng)做到整體控制風(fēng)險(xiǎn)。該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制主要通過兩個(gè)方面：一方面通過控制商業(yè)地產(chǎn)所有主體或運(yùn)營主體的風(fēng)險(xiǎn)來控制借款主體的風(fēng)險(xiǎn)；另外一個(gè)方面應(yīng)通過政策分散風(fēng)險(xiǎn)。篩選符合政策性支持的小微企業(yè)為用信主體，擔(dān)保公司通過擔(dān)保體系備案分擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。綜合上述兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，可將“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)控制在可化解范圍內(nèi)。使其即便是“流水的租戶”也有“鐵打的資產(chǎn)收益”作為保障。

      （四）結(jié)合全國商業(yè)地產(chǎn)租金及需求走勢鼓勵(lì)對(duì)商鋪類商業(yè)地產(chǎn)開展“租金貸”擔(dān)保業(yè)務(wù)。通過對(duì)國內(nèi)、西安市主要商鋪類地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，可以看出，商場類、主要街區(qū)商鋪?zhàn)饨鹁哑蠓€(wěn)，西安地區(qū)范圍內(nèi)雖然整體租金出現(xiàn)下滑，但地方性連鎖餐飲、國產(chǎn)美妝、運(yùn)動(dòng)、新能源車品牌擴(kuò)張勢頭迅猛。再結(jié)合區(qū)域商圈活躍程度和商業(yè)地產(chǎn)主體自身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，可對(duì)主要商圈的重點(diǎn)商業(yè)綜合體、商鋪項(xiàng)目開展商業(yè)化擔(dān)保業(yè)務(wù)。

      （五）充分發(fā)揮浐灞擔(dān)保公司的區(qū)域特色和使命。西安浐灞融資擔(dān)保有限公司作為浐灞管委會(huì)下的政策性擔(dān)保公司，有扶持區(qū)內(nèi)小微企業(yè)、協(xié)同區(qū)內(nèi)招商引資兩方面的作用。擔(dān)保公司推出“租金貸”擔(dān)保業(yè)務(wù)可有效緩解小微企業(yè)及新入?yún)^(qū)企業(yè)因租金而導(dǎo)致的階段性資金占用問題，同時(shí)，也為小微企業(yè)及新入?yún)^(qū)企業(yè)提供良好的區(qū)內(nèi)服務(wù)體驗(yàn)。

      （六）開展區(qū)內(nèi)“租金貸”擔(dān)保業(yè)務(wù)，主要以服務(wù)招商引資及扶持區(qū)域民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展為宗旨。鑒于浐灞生態(tài)區(qū)內(nèi)相對(duì)缺少商業(yè)活動(dòng)較為集中的區(qū)域，可根據(jù)現(xiàn)有的商業(yè)綜合體、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，結(jié)合區(qū)內(nèi)招商引資政策積極開展該業(yè)務(wù)?？筛鶕?jù)調(diào)研走訪情況精準(zhǔn)施策，制定符合區(qū)內(nèi)特色的授信制度及方案，真正將區(qū)內(nèi)政策傳遞給民營經(jīng)濟(jì)主體。

      擔(dān)保公司根據(jù)國內(nèi)市場的變化判斷商業(yè)地產(chǎn)類租金的走勢，根據(jù)西安市場的情況來判斷業(yè)務(wù)開展的具體方向。在充分了解市場環(huán)境的情況下，適度開展商業(yè)化租金貸擔(dān)保業(yè)務(wù)。聯(lián)合區(qū)內(nèi)業(yè)主企業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營單位，通過“租金貸”的方式為入駐生態(tài)區(qū)的小微企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)辦公環(huán)境，同時(shí)解決其辦公場所租金交付的問題，最終為生態(tài)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力、貢獻(xiàn)一份力量。
      未來西安浐灞融資擔(dān)保有限公司還將深入了解各行業(yè)動(dòng)態(tài)，結(jié)合全國、西安市、浐灞生態(tài)區(qū)內(nèi)商業(yè)環(huán)境，研究、制定切實(shí)可行的、多品類的擔(dān)保產(chǎn)品，為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及自身發(fā)展助力。