融資擔(dān)保業(yè)務(wù)涉及房產(chǎn)抵押相關(guān) 法律問題分析及風(fēng)險(xiǎn)防范

來源： 發(fā)表日期：2023-06-30

      一、概述
      房產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，其性質(zhì)為物權(quán)。房產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)特有之支配性、對世性、追及性及優(yōu)先受償性，從而使其在權(quán)利內(nèi)容上、權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式上、權(quán)利范圍上、權(quán)利保護(hù)方法上區(qū)別于債權(quán)。抵押權(quán)以擔(dān)保債權(quán)之實(shí)現(xiàn)為目的。當(dāng)債務(wù)履行期間屆滿債務(wù)人未履行債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)其就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，則需要依法將抵押財(cái)產(chǎn)予以變價(jià)。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)本質(zhì)是變價(jià)權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)使抵押權(quán)人能夠優(yōu)先受償，是整個(gè)抵押制度的核心。
      二、房產(chǎn)抵押權(quán)的取得及實(shí)現(xiàn)
      （一）房產(chǎn)抵押權(quán)的取得
      《民法典》第400條規(guī)定“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立抵押合同，抵押合同一般包括以下條款：1.被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；2.債務(wù)人履行債務(wù)的期限；3.抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；4.擔(dān)保的范圍。”抵押合同系要式合同，房產(chǎn)抵押權(quán)要成功設(shè)立需要滿足以下條件，首先，抵押權(quán)人應(yīng)與抵押人訂立書面的抵押合同，并載明具體被擔(dān)保的債權(quán)種類和數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押財(cái)產(chǎn)的詳細(xì)情況及擔(dān)保的范圍等要素；其次，房產(chǎn)抵押應(yīng)到不動產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。對于房產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，我國實(shí)行的是“登記生效主義”，抵押權(quán)的成立除當(dāng)事人之間存在抵押合同外，還必須進(jìn)行登記，否則不產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立之效力。
      （二）房產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提
      1.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提
      （1）抵押權(quán)有效存在
      抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)以抵押權(quán)的有效存在為前提。動產(chǎn)抵押權(quán)的有效設(shè)立以抵押合同生效為要件，不動產(chǎn)抵押權(quán)的有效設(shè)立以抵押合同生效并辦理抵押登記為要件。抵押權(quán)如未能有效設(shè)立則不發(fā)生抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問題。
      （2）債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形
抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的事由包括法定事由和約定事由。法定事由是指債務(wù)人于債務(wù)履行期屆滿而不履行到期債務(wù)。這里的“不履行到期債務(wù)”既包括完全沒有履行，也包括部分沒有履行。約定事由指債務(wù)人不履行到期債務(wù)以外的，由當(dāng)事人在抵押合同中約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形。允許當(dāng)事人在合同中約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件，目的在于對抵押人的行為予以約束，防止抵押人的非正常經(jīng)營行為或惡意行為等造成抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值大量減少，無法對抵押權(quán)人的債權(quán)起到擔(dān)保作用，從而損害抵押權(quán)人的利益。
      （3）抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不存在法律上的障礙
      抵押人對抵押權(quán)人享有抗辯權(quán)的情況，可能會阻礙抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。此種抗辯權(quán)通常有兩種發(fā)生基礎(chǔ)：一種產(chǎn)生于抵押人與抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系，即抵押權(quán)相關(guān)的抗辯權(quán)；另一種則產(chǎn)生于債權(quán)人與債務(wù)人之間的法律關(guān)系，即債權(quán)相關(guān)的抗辯權(quán)。另外，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)還可能受到法律上的特別限制，在此情形下抵押權(quán)人將無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。如《企業(yè)破產(chǎn)法》第75條第1款對重整期間抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的行使進(jìn)行限制，其目的在于確保重整程序的順利推進(jìn)，保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)正常的生產(chǎn)經(jīng)營，避免由此造成的損害高于抵押權(quán)人的權(quán)利受限蒙受的不利。
      抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)也要受到期間限制?！睹穹ǖ洹返?19條對抵押權(quán)的行使期間進(jìn)行了規(guī)定“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。”該條本是為減輕抵押人的負(fù)擔(dān)、提高抵押財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用、促進(jìn)法律關(guān)系的穩(wěn)定和市場交易。在抵押權(quán)人并未于訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)歸于消滅。2019年《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第59條規(guī)定，“……抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿前未行使抵押權(quán)，抵押人在主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿后請求涂銷抵押權(quán)登記的，人民法院依法支持……”，這實(shí)際上是對“不予保護(hù)”的進(jìn)一步解釋，間接承認(rèn)主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)未行使抵押權(quán)的后果為抵押權(quán)消滅。
      （三）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式及程序
      《民法典》第410條規(guī)定“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格。”
      1.實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)抵押權(quán)的常見方式
      （1）折價(jià)：折價(jià)指抵押權(quán)人與抵押人就抵押財(cái)產(chǎn)估價(jià)后達(dá)成以物抵債協(xié)議，由抵押權(quán)人取得抵押財(cái)產(chǎn)以抵償相應(yīng)債務(wù)的行為。履行期限屆滿后或發(fā)生當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)情形后簽訂的以物抵債協(xié)議，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而且對抵押人也并無不公，因而合法有效。
      （2）拍賣、變賣：拍賣變賣的標(biāo)的通常以抵押財(cái)產(chǎn)為限。拍賣是指以公開競價(jià)的形式，將特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者或拍賣規(guī)則確定的應(yīng)價(jià)者的買賣方式。抵押權(quán)人和抵押人可選擇自行拍賣或委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣，也可請求法院依照法定程序?qū)Φ盅贺?cái)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣。變賣是指以一般買賣而非公開競價(jià)的形式出賣抵押財(cái)產(chǎn)，并以變價(jià)款實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式。由于拍賣方式的公開性和透明程度更高，對于抵押人和其他債權(quán)人更為公平。所以人民法院處置抵押財(cái)產(chǎn)，一般是以拍賣為原則、以變賣為例外。
      （3）抵押人代為履行債務(wù)
      當(dāng)?shù)盅喝伺c債務(wù)人非屬同一人時(shí)，抵押人為避免其抵押財(cái)產(chǎn)因折價(jià)、拍賣或變賣而歸于抵押權(quán)人或第三人，也可能會自愿代替?zhèn)鶆?wù)人履行債務(wù)，以去除抵押權(quán)人對其財(cái)產(chǎn)享有的抵押權(quán)?！睹穹ǖ洹返?24條規(guī)定“債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務(wù)人履行的除外。債權(quán)人接受第三人履行后，其對債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外。”我國雖未對抵押人代為履行債務(wù)作出直接規(guī)定，但鑒于抵押人對履行債務(wù)人對抵押權(quán)人的債務(wù)具有合法利益，故可以《民法典》第524條作為相關(guān)規(guī)范依據(jù)。
      2.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
      （1）法定程序：《民事訴訟法》第十五章對實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的案件作出了明確的程序適用規(guī)定，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件得以滿足后，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。雖然法院通過非訟程序能夠確保權(quán)利的迅速實(shí)現(xiàn)和保護(hù)，且非訟程序能有效提高抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)效率，降低實(shí)現(xiàn)成本，但非訟程度也是脆弱的，在該程序運(yùn)行過程中，如相關(guān)人提出民事權(quán)益異議，該程序很可能被裁定終結(jié)。
      （2）約定程序：約定實(shí)現(xiàn)程序是指抵押權(quán)人可與抵押人協(xié)商實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該抵  押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先清償。因此，抵押權(quán)人與抵押人不僅可對抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件作出約定，還可在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件成就時(shí)協(xié)商以何種方式來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，同時(shí)雙方應(yīng)對抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)的金額或變賣的最低價(jià)格達(dá)成一致。約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的協(xié)議亦可能在法院的調(diào)解之下達(dá)成。通過約定實(shí)現(xiàn)程序達(dá)成實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的協(xié)議并履行后，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)申請抵押權(quán)注銷登記。
      （3）同一順位抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)：針對同一順位的抵押權(quán)而言，若某一抵押權(quán)人通過協(xié)議折價(jià)、拍賣、變賣的方式實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)，但由此損害同一順位其他抵押權(quán)人的利益時(shí)，同一順位的其他抵押權(quán)人可請求抵押權(quán)已獲實(shí)現(xiàn)的抵押權(quán)人向其承擔(dān)不當(dāng)?shù)美颠€義務(wù)。當(dāng)存在同一順位的多個(gè)抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)按照各自的抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)比例得到受償。超出應(yīng)受償部分的范圍，屬于抵押權(quán)人無法律根據(jù)所取得的不當(dāng)利益。
      三、房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)分析
       （一）房產(chǎn)抵押合同無效的常見情形及法律后果
      1.主合同無效導(dǎo)致房產(chǎn)抵押合同無效；
      主合同無效抵押是無效的，法律另有規(guī)定除外。抵押合同就是屬于擔(dān)保合同的一種，在主合同無效后也不發(fā)生效力。
      2.因房產(chǎn)抵押合同自身的原因而無效，這些原因包括當(dāng)事人無民事行為能力；以欺詐、脅迫或乘人之危訂立的合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；違反法律或者社會公共利益；以合法原因掩蓋非法目的；抵押人隱瞞抵押的房產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等。
      《民法典》第500條規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過程中，假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，或有其他違背誠信原則的行為給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。房產(chǎn)抵押合同無效時(shí)，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。在房產(chǎn)抵押是由第三人提供的時(shí)候，抵押人無過錯(cuò)的，抵押人不承擔(dān)民事責(zé)任。抵押人有過錯(cuò)的，抵押人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的三分之一。
      在與相關(guān)人訂立合同時(shí)，除了嚴(yán)格審查融資擔(dān)保申請人的審批手續(xù)外，還應(yīng)關(guān)注抵押人的設(shè)定抵押意愿問題，盡量避免抵押合同被認(rèn)定的情形。
      （二）監(jiān)護(hù)人以未成年人房屋抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)
      《民法典》第35條規(guī)定“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。”關(guān)于父母以其未成年子女房產(chǎn)設(shè)定抵押的行為效力如何認(rèn)定問題，最高人民法院曾在《中華人民共和國民法典婚姻家庭編繼承編理解與適用》一書中明確：父母抵押其未成年子女名下房產(chǎn)的行為，原則上應(yīng)認(rèn)定為非為其未成年子女利益，屬于無權(quán)代理，該代理行為無效。根據(jù)近幾年該類案件的司法判例來看，認(rèn)定為無效的案例理由相對簡單，直接援引《民法總則》第35條（內(nèi)容同《民法典》第35條）的規(guī)定，認(rèn)為相應(yīng)抵押行為不是為了未成年人的利益，直接認(rèn)定抵押無效。但認(rèn)定為有效的案例，理由五花八門，并未形成統(tǒng)一認(rèn)識。對于該抵押行為的效力，最優(yōu)的法律適用路徑為，原則上推定以未成年子女名下房產(chǎn)設(shè)定抵押的行為非為其利益，從而認(rèn)定抵押行為系無權(quán)代理行為，僅當(dāng)未成年子女成年后追認(rèn)方可令其生效。
      面對抵押物為未成年子女名下房產(chǎn)時(shí)應(yīng)持審慎態(tài)度，盡量避免在執(zhí)行階段出現(xiàn)異議導(dǎo)致?lián)Ｈ藱?quán)益長期得不到保障的情況。
      （三）唯一住房抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)
       “唯一住房”執(zhí)行難是司法實(shí)踐中的大難題，很多“老賴”以名下房屋為“唯一住房”作為擋箭牌抗拒執(zhí)行。2015年5月，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中明確了四種“唯一住房”可以執(zhí)行的情形。一是對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活的必需的居住房屋的。比如被執(zhí)行人是一位老人，雖然被執(zhí)行人名下僅有一套房，但被執(zhí)行人的兒子名下有許多房，足以保障被執(zhí)行人的生存；二是執(zhí)行依據(jù)生效之后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)而轉(zhuǎn)讓他名下的其他房產(chǎn)的。被執(zhí)行人原本名下就有房產(chǎn)，甚至有多套房產(chǎn)，在執(zhí)行依據(jù)生效之后，被執(zhí)行人為了逃避債務(wù)，通過房屋買賣轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移自己名下的房產(chǎn)，造成了名下只有“唯一住房”的假象。這類情形就屬于“唯一住房”可以執(zhí)行的情形，因?yàn)楸粓?zhí)行人的上述行為目的是為了逃避債務(wù)的履行；三是申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ系拿娣e、標(biāo)準(zhǔn)，為被執(zhí)行人以及所撫養(yǎng)家屬提供了可供居住的房屋。比如按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)提供臨時(shí)的周轉(zhuǎn)房。同時(shí)，該規(guī)定還提供了一個(gè)選擇性的方案，或者是申請執(zhí)行人同意按照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均的租金標(biāo)準(zhǔn)，從該房屋的變價(jià)款中扣除5至8年租金的，這實(shí)際上是建立了一個(gè)激勵(lì)配合執(zhí)行的機(jī)制；四是如果執(zhí)行依據(jù)本身就是交付居住的房屋，那么法院必須按照執(zhí)行依據(jù)所確定的內(nèi)容執(zhí)行。但是考慮到被執(zhí)行人需要另外租房子，可能要有一個(gè)周轉(zhuǎn)期，所以給予3個(gè)月的寬限期，在強(qiáng)力打擊失信行為的同時(shí)仍然維護(hù)了被執(zhí)行人及其家屬基本權(quán)利，不至于其無家可歸。
      根據(jù)2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議修訂的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》相關(guān)規(guī)定“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”該條款只提到了“生活所必需的”而非 “唯一一套”，事實(shí)上，“唯一一套”和“生活所必需的”存在很大區(qū)別，只有一套不一定是“生活所必需的”，有兩套房屋如果其扶養(yǎng)家屬人數(shù)較多也可能是生活所必需的。
綜上，為了能夠盡快順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人的權(quán)利，在前期業(yè)務(wù)盡調(diào)過程中，應(yīng)重點(diǎn)核查抵押人和抵押房產(chǎn)的基本情況，雖然《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中明確了四種“唯一住房”可以執(zhí)行的情形，但是該條件比較籠統(tǒng)，存在實(shí)務(wù)中理解與操作不一的情況。建議審查符合上述規(guī)定的“唯一住房”標(biāo)準(zhǔn)抵押房產(chǎn)時(shí)，擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)結(jié)合抵押房產(chǎn)變現(xiàn)周期對項(xiàng)目進(jìn)行綜合判斷，盡量減少該類變現(xiàn)周期長的抵押房產(chǎn)比重。                               
      （四）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中常見的法律問題分析
      1.優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院非首先查封法院
      2016年4月，最高人民法院通過了《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問題的批復(fù)》，批復(fù)內(nèi)容明確，在執(zhí)行過程中，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押、凍結(jié)（以下簡稱查封）法院負(fù)責(zé)處分查封財(cái)產(chǎn)。但已進(jìn)入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對查封財(cái)產(chǎn)有順位在先的擔(dān)保物權(quán)、優(yōu)先權(quán)（該債權(quán)以下簡稱優(yōu)先債權(quán)），自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財(cái)產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣公告或者進(jìn)入變賣程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行。但實(shí)踐中，移送處置權(quán)的時(shí)間較長，直接導(dǎo)致權(quán)利人無法及時(shí)回款。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，擔(dān)保公司作為優(yōu)先債權(quán)人，當(dāng)發(fā)現(xiàn)債務(wù)人違約時(shí)，應(yīng)及時(shí)起訴或根據(jù)公證的法律文件申請保全抵押房產(chǎn)，爭取到抵押房產(chǎn)首封權(quán)，莫為節(jié)省保全及擔(dān)保費(fèi)用而錯(cuò)失良機(jī)。
      2.老年人在抵押房產(chǎn)中居住對實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的影響
      老年人在抵押房產(chǎn)中居住，雖然不屬于阻礙房產(chǎn)執(zhí)行的法定理由，但在實(shí)踐中執(zhí)行法院遇到類似情形，很有可能暫時(shí)擱置抵押房產(chǎn)的執(zhí)行。在執(zhí)行程序?qū)嶋H操作過程中，可能會出現(xiàn)比如限制拍賣底價(jià)、給予執(zhí)行緩期、協(xié)助老年人搬遷等方式幫助抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利，遇到老人身體不適不易搬遷的情況，也存在通過與抵押權(quán)人訂立房屋租賃合同或無償使用協(xié)議，待老人身體康復(fù)或者離世后，抵押權(quán)人方可實(shí)現(xiàn)權(quán)利。
      在前期盡調(diào)過程中，應(yīng)通過實(shí)地考察等方式關(guān)注房產(chǎn)居住人基本情況，盡量避免將大齡老人或行動不便/身體不適的老人居住房產(chǎn)設(shè)定抵押，減少在執(zhí)行抵押房產(chǎn)過程中擔(dān)保人所面臨的執(zhí)行不能導(dǎo)致權(quán)益受損的風(fēng)險(xiǎn)。
      3.抵押房產(chǎn)存在租賃關(guān)系對實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的影響
      《中華人民共和國民法典》第405條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”租賃權(quán)是債權(quán)，抵押權(quán)是物權(quán)，抵押權(quán)與租賃權(quán)在性質(zhì)上是相容的。抵押權(quán)所追求的是物的交換價(jià)值，并且不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有；租賃權(quán)追求的是物的使用價(jià)值，同時(shí)轉(zhuǎn)移占有。
      租賃權(quán)和抵押權(quán)會經(jīng)常發(fā)生競合或沖突。一是財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)先出租后抵押，因?yàn)槌凶馊瞬豢赡茴A(yù)見到后來抵押權(quán)的設(shè)立。另外，租賃權(quán)的存在從根本上來說也不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此這種情況下，仍然適用買賣不破租賃的規(guī)定。二是財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)先抵押后出租。這種情況就不再適用買賣不破租賃，仍然適用“先物權(quán)后債權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，可以通過變賣抵押物用于清償債務(wù)。當(dāng)二者發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)根據(jù)二者成立的先后參照確定權(quán)利優(yōu)先與否。
      抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。因此，以抵押財(cái)產(chǎn)出租的，限制適用“買賣不破租賃”原則，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。
      實(shí)際業(yè)務(wù)中，要通過實(shí)地走訪等形式做好房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查工作，應(yīng)盡量減少已設(shè)立租賃權(quán)的房屋作為設(shè)定抵押，避免后期承租人主張使用“買賣不破租賃”的原則妨礙擔(dān)保人處置抵押房產(chǎn)，如實(shí)難避免上述情況出現(xiàn)，在業(yè)務(wù)操作過程中，應(yīng)盡量要求抵押人向承租人出具房屋已經(jīng)抵押的書面聲明，且承租人應(yīng)出具后期不得妨礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)的書面承諾，盡量保障權(quán)益實(shí)現(xiàn)。
      4.抵押房產(chǎn)存在居住權(quán)對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響
      《民法典》第366條、367條規(guī)定“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。”居住權(quán)是指特定的公民在自己依法占有的房屋內(nèi)因居住和生活而享有的并排斥他人非法干涉的使用房屋的權(quán)利，居住權(quán)人享有所有權(quán)人處分權(quán)和收益權(quán)以外的部分所有權(quán)，是一種用益物權(quán)的類型，屬于利他權(quán)利。抵押權(quán)是抵押權(quán)人為擔(dān)保將來債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，預(yù)先在債務(wù)人或者第三人財(cái)產(chǎn)之上設(shè)置的一種若債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)起訴主張拍賣變賣抵押物以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的權(quán)利，其屬于擔(dān)保物權(quán)的范疇。居住權(quán)主要針對的是居住權(quán)人享有的占有所有權(quán)人房屋的占有使用權(quán)能，抵押權(quán)是針對抵押物拍賣后，抵押權(quán)人對拍賣后的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)實(shí)踐中出現(xiàn)居住權(quán)對象與抵押物相同的情形，在未明確規(guī)定協(xié)調(diào)適用規(guī)則的情形下，就會對抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響。
      實(shí)踐中可能出現(xiàn)抵押權(quán)與居住權(quán)并存的情況主要表現(xiàn)為以下兩種情況：（一）先有抵押權(quán)，再行設(shè)立居住權(quán)。抵押合同可以約定抵押人在對房屋進(jìn)行抵押登記后對房屋的部分為他人設(shè)立居住權(quán)。若居住權(quán)設(shè)立期限屆滿時(shí)間早于房屋抵押期限屆滿時(shí)間，則不會對抵押權(quán)人的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。因此，若抵押權(quán)人在簽訂抵押合同時(shí)，允許抵押人在抵押期間設(shè)立居住權(quán)，需對抵押物設(shè)立居住權(quán)的期限予以把控。同時(shí)在抵押期間，需對抵押房屋權(quán)利登記狀態(tài)予以關(guān)注，防止抵押人不經(jīng)抵押權(quán)人同意肆意設(shè)立居住權(quán)。（二）先有居住權(quán)，再行設(shè)立抵押?！睹穹ǖ洹返?99條列舉的不得抵押的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)并不包括存在居住權(quán)的房產(chǎn)。存在居住權(quán)的不動產(chǎn)，可再行設(shè)立抵押權(quán)。但在該房屋上設(shè)立的居住權(quán)的剩余期限將會對抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生重大影響。居住權(quán)是《民法典》中的新設(shè)用益物權(quán)，居住權(quán)與抵押權(quán)，兩者同屬物權(quán)，當(dāng)行使發(fā)生沖突時(shí)，其先后順序，目前民法典并未對兩者間的利害關(guān)系進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。同時(shí)，居住權(quán)具有長期性，導(dǎo)致市場接受度降低，且有可能會存在借款人利用居住權(quán)規(guī)定無償為他人設(shè)立居住權(quán)以此來惡意規(guī)避抵押權(quán)的執(zhí)行，導(dǎo)致該抵押物變現(xiàn)難度提高，處置效率下降。
      因此，在業(yè)務(wù)過程中中，抵押權(quán)人為保障抵押房產(chǎn)無居住權(quán)的負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)將居住權(quán)設(shè)立情況作為業(yè)務(wù)開展時(shí)盡職調(diào)查內(nèi)容之一，通過前往不動產(chǎn)登記中心查詢等方式了解該房屋是否設(shè)立居住權(quán)，以及設(shè)立居住權(quán)的時(shí)限。并通過增設(shè)/規(guī)范合同條款，對房屋權(quán)利瑕疵進(jìn)行排除，維護(hù)權(quán)益。
      四、相關(guān)業(yè)務(wù)的啟發(fā)和建議
      （一）盡量選擇抵押相關(guān)合同進(jìn)行公證
       在抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序中，除訴訟程序外，雖然法院通過非訟程序也能夠確保權(quán)利的迅速實(shí)現(xiàn)和保護(hù)，但非訟程序比較脆弱，在該程序運(yùn)行過程中，如遇第三人提出民事權(quán)益相關(guān)異議，該程序很可能被裁定終結(jié)。如抵押相關(guān)合同提前進(jìn)行公證，擔(dān)保人履行代償責(zé)任后，可以申請公證處出具賦予強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)文書，當(dāng)債務(wù)人在該文書規(guī)定的時(shí)間內(nèi)仍未向擔(dān)保人履行還款責(zé)任時(shí)，擔(dān)保人可以向有管轄權(quán)的法院申請執(zhí)行，可以縮短實(shí)現(xiàn)權(quán)益的周期。
      （二）關(guān)注主債權(quán)訴訟時(shí)效期間，及時(shí)行使抵押權(quán)
      《民法典》和《九民紀(jì)要》均對抵押權(quán)的行使期限明確作了規(guī)定，要求抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)容實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，如未及時(shí)行使的，抵押人可向法院請求涂銷抵押權(quán)登記。所以在實(shí)際業(yè)務(wù)中，擔(dān)保公司履行代償責(zé)任后，應(yīng)盡快行使相關(guān)房產(chǎn)抵押權(quán)利，避免因行使抵押權(quán)期間時(shí)效的問題發(fā)生爭議影響權(quán)益實(shí)現(xiàn)。
      （三）嚴(yán)格盡調(diào)審查，充分了解抵押房產(chǎn)的權(quán)屬狀況和使用情況
      首先，業(yè)務(wù)人員在保前調(diào)查環(huán)節(jié)應(yīng)嚴(yán)格核查抵押物的權(quán)屬狀況，抵押房產(chǎn)屬共有房產(chǎn)的，應(yīng)征得其他共有人的書面同意（按份共有的，抵押人僅有權(quán)抵押屬于自己份額部分，共同共有的，需要全體共有人書面同意），為了安全便捷地開展業(yè)務(wù)，若抵押房產(chǎn)共有人存在二人或者多人的，除了取得共有人的書面同意外，建議增加共有人向擔(dān)保公司提供連帶責(zé)任反擔(dān)保，以便抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。
      其次，業(yè)務(wù)人員應(yīng)核實(shí)該抵押房產(chǎn)是否為抵押人名下“唯一住房”，雖然《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中明確了四種“唯一住房”可以執(zhí)行的情形，但是該條件比較籠統(tǒng)，存在實(shí)務(wù)中理解與操作不一的情況。建議審查符合上述規(guī)定的“唯一住房”標(biāo)準(zhǔn)抵押房產(chǎn)時(shí)，結(jié)合抵押房產(chǎn)變現(xiàn)周期對項(xiàng)目進(jìn)行綜合判斷，盡量減少該類變現(xiàn)周期長的抵押房產(chǎn)比重。
      第三，盡量避免未成年人作為第三人（抵押人）提供房產(chǎn)抵押的情況，從司法判例上看，未成年人以其名下的房產(chǎn)設(shè)定抵押的，法院有可能認(rèn)為其抵押行為不是為了未成年人的利益而認(rèn)定相應(yīng)的抵押行為無效。
      最后，核查擬抵押房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)該房產(chǎn)是否設(shè)有租賃權(quán)或居住權(quán)的影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況，對于已設(shè)立租賃權(quán)的房屋，應(yīng)盡量要求抵押人向承租人出具房屋已經(jīng)抵押的書面聲明，且要求承租人向擔(dān)保人出具未經(jīng)擔(dān)保公司書面同意不得修改、延長租賃合同期限及不得妨礙擔(dān)保公司實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的書面承諾；對于已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)的房屋，應(yīng)要求抵押人和居住權(quán)人書面承諾，同意在抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)涂銷居住權(quán)，并在授信期間不得修改居住權(quán)合同、延長居住權(quán)期限、新增居住權(quán)人等行為發(fā)生。而且應(yīng)將設(shè)立居住權(quán)或者租賃權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)情況作為抵押房產(chǎn)抵押價(jià)值考量因素之一。
      （四）嚴(yán)格合同審查，增設(shè)保護(hù)條款
      擔(dān)保公司在與抵押人簽訂抵押合同時(shí)，應(yīng)增設(shè)關(guān)于居住權(quán)或租賃權(quán)的相關(guān)限制條款設(shè)定。如“抵押物為房屋的，本合同簽署前，除抵押人已向抵押權(quán)人披露外，抵押人承諾在該抵押物上不存在第三人的居住權(quán)或租賃權(quán)；抵押期間內(nèi)，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，不得對抵押物的任何部分或全部設(shè)立居住權(quán)或租賃權(quán)。”另外，在合同內(nèi)容中關(guān)于違約責(zé)任明確“抵押合同中所做的聲明不真實(shí)或違反其在合同中所做的承諾”等條款，一旦觸發(fā)即視為違約，抵押權(quán)人有權(quán)采取相應(yīng)措施。除合同約定之外，業(yè)務(wù)人員應(yīng)在業(yè)務(wù)實(shí)施前要求抵押人出具關(guān)于“抵押期間內(nèi)，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，不得對抵押物的任何部分或全部設(shè)立居住權(quán)或租賃權(quán)”的承諾書。
      （五）嚴(yán)格過程管理，定期核查抵押物的使用情況和價(jià)值變化
業(yè)務(wù)人員在保后管理中應(yīng)對抵押房產(chǎn)進(jìn)行定期核查，現(xiàn)場走訪的方式，核查抵押房產(chǎn)上是否新增居住權(quán)或租賃權(quán)、居住權(quán)或租賃權(quán)延期等相關(guān)操作。若存在抵押人在未告知擔(dān)保人的情況下設(shè)立居住權(quán)或租賃權(quán)的情況，可視為抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值貶損，業(yè)務(wù)人員應(yīng)立即就該情況向公司進(jìn)行書面反饋，必要的情況下，可要求債務(wù)人提供等值的其他緩釋手段，若債務(wù)人在一定期限內(nèi)未提供其他增信措施，則視為根本違約，可建議貸款銀行可宣布貸款提前到期，最大程度保障權(quán)益。
      另外，抵押房產(chǎn)的價(jià)值變化情況關(guān)系到擔(dān)保公司抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程度，抵押權(quán)設(shè)立后，業(yè)務(wù)人員應(yīng)不定期通過網(wǎng)絡(luò)查詢、走訪中介機(jī)構(gòu)或評估對象小區(qū)的居民、走訪或咨詢不動產(chǎn)登記中心或相關(guān)知情人等方式對抵押房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行核實(shí)，如出現(xiàn)抵押房產(chǎn)價(jià)值跌幅過大時(shí)，應(yīng)及時(shí)向公司進(jìn)行匯報(bào)，以便采取相應(yīng)的措施盡可能地保障公司權(quán)益。